Raksta attēls

Daudzdzīvokļu māju otrā elpa

Gluži kā puķes pavasarī pēdējo gadu laikā varam ieraudzīt atplaukstam aizvien vairāk renovētu daudzdzīvokļu māju. Cēsīs mājas tiek renovētas jau teju 20 gadus, un par to gādā viens no šīs jomas zinošākajiem un pieredzējušākajiem ekspertiem, Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijas vadītājs un namu pārvaldīšanas uzņēmuma SIA CDzP vadītājs Ģirts Beikmanis. Viņš saviem klientiem ir pieejams režīmā 24/7 un kopā ar komandu rūpējas par namiem Cēsīs, Siguldā, Rīgā, Pabažos, Ropažos, Līgatnē, Valmierā, visā Priekuļu pagastā, Liepā un daudzviet citur.

Nozares pārmaiņas

Ģirts Beikmanis uzņēmās tagadējā CDzP vadību 2001. gadā. Darbus uzsākot, viņš iepazinās ar nozares pārstāvjiem un pasaules pieredzi, kas liecināja, ka namu pārvaldīšana un apsaimniekošana nav sociālā palīdzība, bet gan rūpīgi plānota un vadīta uzņēmējdarbība. Un iedzīvotāji, tāpat kā pārvaldnieks, ir ieinteresēti nama ilgtspējīgā lietošanā, salāgojot savas vēlmes ar finansiālajām iespējām un tālredzīgu procesu plānošanu.

Te lieti noderēja uzņēmēja 10 gadu pieredze nekustamo īpašumu nozarē. Tāpat viņš aktīvi darbojas Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijā, kas apvieno vairāk nekā 130 namu pārvaldītājus, un kopš 2006. gada ir tās valdes priekšsēdētājs.

Ne velti viņu dēvē par daudzdzīvokļu māju renovācijas pionieri Latvijā. Ģirts Beikmanis atzīst, ka pa šiem 20 gadiem nozare ir pilnībā mainījusies. Viņa darbības pirmsākumos vēl nebija ne normatīvo aktu, ne atbalsta programmu, kas sekmētu procesu virzību. Viss sasniegtais privātīpašuma pārvaldīšanā ir ilgstoša, nerimstoša un rūpīgi plānota darba rezultāts.

SIA CDzP šobrīd strādā gandrīz 35 darbinieki, ir vairākas ātrās reaģēšanas brigādes un laikmetam atbilstoši instrumenti un tehnika, kas nodrošina problēmu operatīvu un profesionālu risināšanu. Šodien esam raduši, ka katrai daudzdzīvokļu mājai ir līgums ar pārvaldnieku, savs pakalpojumu grozs, pieejams speciālistu saraksts un tālruņu numuri, uz kuriem zvanīt dažādās ārkārtas situācijās. Bet pirms 20 gadiem speciālistus, kas varētu sniegt palīdzību, vajadzēja meklēt iedzīvotājiem pašiem. Tagad apsaimniekošanas procesā bieži iesaistoties arī mājas vecākie, sētnieki un citi aktīvie iedzīvotāji, kas uzņemas papildu funkcijas, piemēram, kontrolē mājas teritorijas uzkopšanu, apkures un ūdens patēriņu, pārbauda rēķinu apmaksas disciplīnu, vajadzības gadījumā atgādina saviem kaimiņiem par neapmaksātajiem rēķiniem, uzrauga apsaimniekotāja jurista un grāmatveža darbu, mājas tehnisko stāvokli, aprunājas ar nama iedzīvotājiem, ja nepieciešams, izskaidro situāciju utt. Atsevišķos gadījumos uzņēmumā šāda iesaiste esot fiksēta arī kā štata vieta ar nelielu atalgojumu.

Jārunā vienā valodā

Diemžēl aizvien vēl ir sastopami dzīvokļu īpašnieki, kas uzskata, ka dzīvoklis ir viņa, bet mājas kopējais stāvoklis, piemēram, savu laiku nokalpojušas ārdurvis, kāpņu telpas logi vai pilošais jumts uz viņu neattiecas un lai par to domā un maksā citi. Uzņēmējs atminas pirms gadiem 15 notikušu sapulci, kurā iedzīvotāji jau piekto reizi nevarēja vienoties par jumta labošanu, jo applūst “tikai viens dzīvoklis”. Toreiz viņš pats sapulcē ierosināja cietušajam apdrošināt dzīvokli un vērsties tiesā pret pārējiem kaimiņiem par viņa īpašuma bojāšanu, uzsverot, ka vispirms visiem mājas iedzīvotājiem kopā būs jāizmaksā kompensācija cietušajam un pēc tam tik un tā būs jālabo jumts – jau ar tiesas lēmumu. Tas nostrādāja, lai gan lēmumu par jumta labošanu pieņēma pēdējā brīdī pirms prasības iesniegšanas tiesā.

Nav šaubu, ka daudziem dzīvokļu īpašniekiem ir sarežģīti vienoties par mājas kopējā remonta virzienu, bet tas ir jādara. Jo runa ir par privāto īpašumu, kas nepieder vienai, bet, piemēram, 50 mājsaimniecībām.

Kad iedzīvotāji ir vienisprātis, ka māja ir visu kopīpašums, viņi sāk kopīgi domāt arī par nama un to ietverošās teritorijas sakārtošanu, paši ierosina nomainīt nolietotu soliņu, netīras smiltis bērnu smilšukastē utt. Šī kopējā motivācija mudina sakopt puķu dobes un runāt par nākotnes iecerēm, kas arī ļauj mājai uzplaukt.

Renovācija pirms 20 gadiem

Daudzdzīvokļu māju renovācija Cēsīs aizsākās 2002. gadā, kad pilsētā bija augsti apkures tarifi. Vairākas mājas atradās valdošo vēju ietekmē, gala sienām bija izdrupuši ķieģeļi, un vēja un lietus dēļ vairākos dzīvokļos bija mitras sienas. Tolaik situācija ierasti tika risināta ar hidroizolācijas segumiem vai sienu apmešanu, bet, tā kā bija parādījies putupolistirola materiāls, vienas mājas iedzīvotājiem radās doma iet soli tālāk un ne tikai “aizdrīvēt caurumus”, bet arī pilnībā nosiltināt gala sienas. Eksperiments izrādījās veiksmīgs. Un pēc gada kaimiņmāja ar tādām pašām problēmām izteica vēlmi siltināt jau visu māju. Uzņēmējam tas spilgti palicis atmiņā – 32 dzīvokļu māja, kredīta summa 32 000 latu, aizdevums tika izsniegts uz 12 gadiem. Par šo summu salaboja jumtu, nomainīja kāpņu telpu logus un durvis, nosiltināja visu māju un nedaudz modernizēja siltummezglu. Kredīts jau ir atdots, fasādes krāsa esot pabalējusi, bet vēl nav pārkrāsota, un materiāls aizvien turas.

Siltinājuma biezums tolaik bijis 5 cm, tas aizvien pilda savu uzdevumu, un visu šo laiku iedzīvotāju energoefektivitātes ietaupījums bijis 10–20%. Un, lai arī šodien tā laika renovācijas materiālus vairs neizmanto, arī ar tiem neliels apkures izmaksu ietaupījums tika sasniegts.

Šobrīd CDzP mājaslapā aplūkojamas 34 pilnībā renovētas mājas Vidzemē, vēl vairākas ir renovācijas procesā vai gaida tās uzsākšanu. Aptuveni pusei no visām apsaimniekošanā esošajām mājām, kas celtas pēc 1950. gada, vēl ir normālā tehniskā stāvoklī un kuras ir lietderīgi atjaunot, ir veikti lielāki vai mazāki atjaunošanas darbi, lielākoties – kompleksa renovācija.

Mājas mūžs pieaug par vismaz 30 gadiem

Mūsdienās pieejama kompleksa mājas siltināšana ar finanšu institūcijas “Altum” atbalstu, agrāk tādu piedāvāja arī Latvijas Investīciju un attīstības aģentūra (LIAA). Iepriekš izmantotos materiālus tagad aizstāj akmensvate, parādījušās arī ventilējamās fasādes, un siltinājuma biezums tagad ir 10–25 cm. Tādējādi šobrīd teju visas renovētās mājas sasniedz pat vairāk nekā 50% enerģijas ietaupījumu. Bet roku rokā tam līdzi nāk arī mūsdienu cenas – tagad šādas mājas renovācija izmaksā jau ap pusmiljonu eiro, jo ir mainījusies gan situācija, gan izpratne, risinājumi un izcenojumi.

No brīža, kad mājas sapulcēs sāk runāt par renovāciju, analizēt un modelēt situāciju līdz darbu pabeigšanai paiet vismaz pusotrs vai divi gadi. Šobrīd programmas uzrauga kontrolējošās iestādes, līdz ar to darbu veikšanai ir lielākas prasības.

Ja renovē māju un veic nesošo konstrukciju hidroizolāciju un siltināšanu, salabo jumtu, nomaina durvis un logus, ēka kalpos vēl vismaz 30–50 gadus. Bet sakopta fasāde vien nedos vēlamo ietaupījumu. Proti, ja apkures un ūdensapgādes sistēma nav labota kopš mājas uzbūvēšanas, tad tā jau ir vienu vai pusotru mūžu nokalpojusi. Ja tiks nomainītas arī šīs sistēmas, tad vismaz 20 gadus par tām varēs nedomāt.

Finanses un drošība

Pieredzes bagātais uzņēmējs min, ka ar finansējuma piesaisti renovācijai problēmu šobrīd nav. Pēdējos gadus viņš vairāk sadarbojies ar Swedbank un atzīst, ka šī sadarbība ir veiksmīga. Būtiski, ka bankas darbinieki ir sasniedzami, atsaucīgi, gatavi iesaistīties finansējuma piesaistes jautājumu apspriešanā un piedāvāt elastīgus risinājumus.

Tomēr jāņem vērā, ka renovācijai izvirzītās tehniskās prasības ar katru mirkli aug. Un ir skaidrs, ka nesenie traģiskie notikumi nelegālajā Rīgas hostelī tās tikai palielinās. Jo, ja ir atklājusies kāda bezatbildīga vai vieglprātīga attieksme pret mājas ekspluatācijas vai tehniskajiem elementiem, tas pievērš nozares uzmanību un prasības tiek pastiprinātas. Likumsakarīgi, ka agrāk tās bija maigākas, arī lētākas un vieglāk realizējamas.

Drošība nenoliedzami ir svarīga. Bet nereti iedzīvotāju nepietiekamā maksātspēja vienkārši neļauj īstenot tik augstas kvalitātes un visām drošības prasībām atbilstošu projektu.

Tāpat ne visām ēkām renovācija atmaksājas. Tas lielākoties attiecas uz vecākām mājām ar mazu dzīvokļu skaitu un ļoti sliktu tehnisko stāvokli. Tādās arī ar lieliem remonta ieguldījumiem var neizdoties iegūt vēlamo rezultātu, kas būtu pielīdzināms dzīves kvalitātei jauna projekta ēkā ar citu plānojumu un ilgtspējīgu skatu uz nākotni.

Kā vienoties ar kaimiņiem par renovāciju

Ja māja ir sliktā stāvoklī, tad pirmo stāvu iedzīvotāji salst veco ārdurvju un nesiltināto pagrabu dēļ, viņu augšstāva kaimiņus tas pats piemeklē nolietoto jumtu un nesiltināto bēniņu, bet gala dzīvokļu iemītniekus – auksto un mitro ārsienu dēļ, savukārt vidējo dzīvokļu īpašnieki parasti stāsta, ka viņiem gan šai ziņā esot ļoti labi un ziemas laikā pat logi jāver vaļā, jo ir par karstu. Situāciju nepieciešams līdzsvarot, lai visiem būtu vienāds dzīves komforts. Līdz ar renovāciju ikviens iedzīvotājs bez papildu izmaksām iegūst jaunu dzīves kvalitāti.

Vissvarīgāk ir saprast, ka visi dzīvo vienā mājā, līdz ar to par problēmām jārunā kopīgi un vienā valodā.

Tālākais jau ir situācijas modelēšana. Speciālisti izvērtēs ēkas stāvokli, konkrēto darbu izmaksas, ieguvumus, zaudējumus, aprēķinās esošo un iespējamo energoefektivitātes patēriņu, enerģijas ietaupījumu un kredīta izmaksas.

Ja renovācijas iniciatīva nāk no pārvaldnieka, tad nereti sākumā iedzīvotāji skatās uz to ar aizdomām – viņš grib nopelnīt, bet mums pārdot kaķi maisā!

Lai gan patiesībā pārvaldnieks tikai palīdz organizēt procesu un ar savu pieredzi var palīdzēt atrast labāko risinājumu un pārraudzīt projekta gaitu.

Pārvaldnieks no būvdarbiem neko nenopelna, bet viņa ieguvums ir apziņa, ka māja ir sakārtota, līdz ar to būs mazāk jādomā par resursiem tās uzturēšanai un jāsaņem mazāk iedzīvotāju zvanu par nepieciešamajiem remontdarbiem. Un, protams, visiem būs prieks redzēt mājas jauno un glīto izskatu.

Kurpnieks ar kurpēm

Uzņēmuma biroja mājvieta Cēsīs ir veca koka ēka, celta pirms vairāk nekā 100 gadiem. Pirms 15 gadiem to nosiltināja, ieskaitot bēniņus, tika nomainīta arī apkures sistēma. Domājot par darbinieku ērtībām un efektīvāku darbošanos, telpās uzstādīta gaisa rekuperācijas sistēma, kas ir siltumu saglabājoša ventilācija – tātad tiek nodrošināts svaigs gaiss, nezaudējot siltumu.

Uzņēmuma vadītājs uzsver, ka visas zināšanas ir svarīgi izmantot savā labā, jo tā ir skaidra un izmērāma matemātika, kas atmaksājas!

Sarunas izskaņā Ģirts Beikmanis atzīst, ka viens šodien nav karotājs – bez komandas lielas lietas paveikt nevar. Un šo komandas spēku viņi izjūtot gan ikdienā, gan svētku dienās, gan arī problēmsituācijās. Viņš arī iespēju robežās cenšoties būt elastīgs attiecībā uz darba nosacījumiem, līdz ar to attālinātais darbs, uz kuru nācies pāriet pandēmijas laikā, dažiem darbiniekiem nav bijis nekas jauns.

Uzņēmums ir viens no pionieriem arī citā jomā – viņi veic iemaksas saviem darbiniekiem trešajā pensiju līmenī. Izrādās, ka pie šāda veida iemaksām kolektīvs atgriežas jau otro reizi. Senāk tas nav bijis tik aktuāls jautājums, un tolaik darbinieki labāk izvēlējās saņemt šo summu pie algas. Bet tagad situācija ir mainījusies un darbinieki grib domāt par nākotni, līdz ar to līdzās kolektīviem lēmumiem par potēšanu un citiem labumiem tika izteikta vēlme, lai darba devējs veiktu iemaksas darbinieku trešajā pensiju līmenī.